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“龙寰事件”暴露虚拟产权式商铺危机

发布时间：2006-08-21

“龙寰事件”暴露虚拟产权式商铺危机

“龙寰事件”暴露虚拟产权式商铺危机
记者徐旭忠摄影：周衡义

最近，一起受骗者逾千人，涉及重庆８个区县，涉案金额逾亿元的重庆龙寰物业发展有限公司（以下简称龙寰公司）特大合同诈骗案告破，外逃的犯罪嫌犯人夏正文因涉嫌合同诈骗及虚报注册资本罪被捕。这起震惊巴渝的“龙寰事件”暴露出“虚拟产权式商铺”开发、管理、销售中的问题和风险，“零风险、高收益”的承诺实则是不法投资商设下的美丽圈套，隐藏着重重隐患和风险，亟待规范。

案件回放

２００５年９月底，部分投资购买了“龙寰连锁超市”摊位的业主纷纷到渝中区、江北区、沙坪坝区的公安经侦支队及重庆市局经侦总队报案称：龙寰公司的法定代表人夏正文，采取“农贸市场改农贸超市（简称农改超）”进行产权式销售，同时以高额租金返租等手段搞合同诈骗。夏正文对外宣称“旺铺养三代，拥有终身产权，４０年国土权，返租十年，即买即收租金”；同时承诺：凡购买超市摊位、网箱，金额达１０万元的，则送价值４万元左右的摊位一个，２０万元以上的则送摊位二个……以此类推。

业主购摊位、网箱后，夏正文掌控的重庆江航物业有限公司还与业主签订了半年至１０年租赁协议，租金率从８％逐年递增至１４％，一次性返回一个季度至二年租金。再由公司统一采购配送经营。合同还约定：６０天内到房交所办合同登记，１８０天内办产权登记。

高额的返租诱饵，吸引了上千业主与龙寰公司签订了商品房买卖协议和统一租赁经营协议，购买南坪金山等１１个农贸超市几千个摊位、网箱。但事后，龙寰公司没有为其中大部分业主到房交所办理合同登记，高额回报承诺也无法兑现，业主多次要求龙寰公司要求履行合同，龙寰公司先是以各种理由推脱搪塞；之后不久，龙寰公司人去楼空，法人代表夏正文去向不明。

２００５年１１月，重庆市公安局组成２０余人的专案组，缉捕夏正文，加紧对龙寰公司的涉案资产进行查控。经过近一个月夜以继日的艰苦奋战，于１１月２６日在四川省剑阁县将潜逃的夏正文捉获归案。
“虚拟产权式商铺”隐患重重

类似重庆市龙寰公司“玩法”在产权式商铺销售在我国一些城市和地区都不同程度地存在。在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报对比广告，如“１０年返租”、“投资回报率高达１５％”等等，这些广告在实际销售运用上，起到了很好的功效，掀起了一阵阵投资浪潮。

记者了解到，“虚拟产权式商铺”普遍采取“返租销售”模式，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，然而实际上，只要认真分析投资过程中的来龙去脉，就会发现这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。

虚拟产权式商铺是一些发展商“套钱融资”的手法。从表面上看，开发商开出８％、１０％甚至１２％的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。例如，本来一处只值１万元每平方米的商铺，开发商将售价提高到２万元每平方米，尽管开发商承诺１０年每年包租，年收益８％，但实际的收益根本达不到，据专家按包租１０十年换算，投资者的年收益只有３％。

在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，购房者无法获得完全的物权。同时，虽然房地产开发企业在与买家签订合同时大多采取了“商铺出让”的字眼，在对外宣传时也冠以“取得四十年产权不变”等，事实上名为投资，但使用权与所有权分离，给以后的经营埋下隐患。

更大的风险是，一旦项目销售完成，开发商便套现出局，承租商背着巨大的租金成本，而承租商的支付能力和信誉难以保证，其中任何一个环节出现问题，投资者的美梦都将化为泡影。

重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，“返租”形式也不是说不可行。“返租”是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，“带租约售楼”“返租”等营销策略比较风行，对活跃房地产市场起到积极作用。

避开“雷区”依然有金可掘

事实上，国家有关部门早已禁止长期包租销售的虚拟产权式商铺、公寓等物业，目前重庆、合肥等地的产权式商铺、公寓已有多个被查处，同时不少银行也对虚拟产权式商铺、公寓不再提供按揭。业内专家认为，尽管“返租销售”售楼模式存在一定风险，但它的出现也体现了市场需求，只要避开“雷区”依然“有金可掘”。

大的经营环境决定小商铺利益。要观察这个商铺所在的商圈是否有红火的可能，商机与周边人口密度大小、群众消费水平高低、经营行业在当地甚至全国影响范围的大小、交通是否便利都有很大关系，如果投资成熟商圈内的商铺，相对要保险得多。

谁来经营很重要。如果是引入知名品牌经营风险则相应会小一些，对投资者而言这将直接关系到返租是否能如约履行，如果能由经营公司共同担保，会更有把握些。与此同时这里亦影射出一个经营主题的理念，若然商城的经营主题与整个商圈背道而驰，即使是再有妙手回春之术，亦难以将生意额、客流量从“水深火热”中搭救出来，而所谓的“返租”到头来也不过是空话一句。因此在投资置业前应当了解经营者的经营导向、经营策略，分析商城营利可能。

开发商实力很重要。如果是有实力开发商，有品牌，有巨额资产担保，就算经营不好，也不怕拿不到钱。如果该开发商旗下开办了自己的中介行，那就说明该开发商在二手市场方面也有一定的业务能力，将来可以提供较充足的客源，买家的租金回报就有一定的保证。而且，开发商的“返租”有时会高于市场价，其中差额应由其补贴，因此对开发商的实力不能忽略。

商铺的旺与不旺在于能否聚集到人气，而随着商业物业的增多，竞争日益激烈，发展商为了保证买家的利益，大多以包租或返租形式来降低投资者的风险，同时以低廉的租金引入大型的名牌商业，以保证物业开业后有足够的人流来购物。投资者可以向较有经验的中介行咨询或预测一下若干年后该地段的物业价值。（完）